Sowohl die Übergabe als auch die Schenkung dienen der vorweggenommenen Erbfolge und verfolgen dasselbe Prinzip: die Weitergabe von Wertgegenständen zu Lebzeiten. Während die Schenkung in der Praxis vor Allem finanzielle Mittel umfasst, spricht man von der Übergabe vorwiegend im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien. Eine Übergabe kann jedoch auch die Übertragung von Unternehmensanteilen regeln.
Der folgende Artikel fokussiert sich auf die Übertragung von Immobilien.
Die Grundprinzipien der Übergabe
Die häufigsten Motive für eine Übergabe sind die Vermeidung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen, die Verhinderung des Rückgriffes der Sozialbehörde sowie die Vorbeugung von Erbstreitigkeiten.
Bei der Übergabe überträgt der Veräußerer eine Immobilie auf den Erwerber, wobei ihm das Recht obliegt, eine Gegenleistung zu vereinbaren. Diese wiederum sollte den Wert der veräußerten Immobilie widerspiegeln. Tut sie dies nicht, so spricht man von einer gemischten Schenkung, die aus einer Gegenleistung und einem Schenkungsanteil besteht. Der Schenkungsanteil ist der anteilige Wert der Immobilie, der nicht durch die Gegenleistung ausgeglichen wird. Das unten aufgeführte Beispiel verdeutlicht dies.
Für den Übergabevertrag gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, die in den folgenden Szenarien exemplarisch verdeutlicht sind.
Nießbrauch und lebenslanges Wohnrecht
Frau Müller ist bereits im Ruhestand und Eigentümerin eines Hauses, das sie seit Jahrzehnten bewohnt. Sie denkt über die kommenden Jahre nach und wie sie ihre Nachfolgeplanung am günstigsten für alle ihre Kinder gestalten kann. Sie entscheidet sich dazu, das Haus an ihren ältesten Sohn Robert zu übertragen, da dieser als einziger von drei Kindern in der Region lebt. Sie vereinbart mit Robert, dass ihr dieser das Nießbrauchrecht an der Immobilie einräumt. Dadurch behält Frau Müller das Nutzungsrecht an der Immobilie. Sie kann so lange in dem Haus leben, wie sie möchte. Sollte Frau Müller ab einem bestimmten Zeitpunkt z.B. in ein Seniorenheim umsiedeln, so hat sie das Recht durch die Vermietung der Immobilie die monatliche Miete einzunehmen.
Eine Alternative ist das lebenslange Wohnrecht, wobei Frau Müller bei einem Auszug nicht die Möglichkeit hat, Einnahmen durch die Vermietung der Immobilie zu erzielen.
Das Wohnrecht und der Sozialhilferegress
Stellen Sie sich folgenden Sachverhalt vor: Frau Müller hat ihre Immobilie an ihren Sohn Robert übertragen und für sich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Sie bewohnt das Haus noch einige Zeit, kann jedoch aus altersbedingten Gründen ihr Wohnrecht nicht länger ausüben und zieht daher in ein Seniorenheim um. Robert und seine Familie ziehen anschließend in das Haus ein. Frau Müllers Finanzen decken ihre Kosten nicht, weshalb sie Sozialhilfe vom Staat bezieht. Im Zuge des Sozialhilferegresses wird Robert dazu aufgefordert, das Wohnrecht abzugelten, wodurch die Sozialbehörde an Frau Müller gewährte Leistungen zurück zu holen versucht.
Um dies zu verhindern, bedarf es einer raffinierten Formulierung im Übergabevertrag. Es wird festgelegt, dass das Wohnrecht unter bestimmten Bedingungen erlischt. Dabei ist entscheidend, dass Frau Müller selbst für ihren Auszug verantwortlich ist. Somit muss Robert nicht für die entstandenen Kosten der Sozialhilfe aufkommen.
Rückforderungsrecht
Der Übergabevertrag regelt maßgeblich unter welchen Bedingungen eine Immobilie übertragen wird. Genauso wichtig ist, in welchen Situationen Frau Müller die Immobilie zurückfordern kann. Dies wird durch die Rückabwicklungsbedingungen festgelegt, die unter Anderem klären, was mit der Immobilie passiert, falls Robert vor seiner Mutter Frau Müller verstirbt. Oder an wen die Immobilie fällt, sollte Robert finanzielle Engpässe erleiden. Ein essentieller Teil, der in keinem Übergabevertrag fehlen sollte!
Anrechnung vergangener Investitionen
Interessant ist ebenfalls, dass bereits getätigte Investitionen in die Immobilie von Robert als Gegenleistung vereinbart werden können. Beispielsweise hat Robert vor einigen Jahren Reparaturkosten an dem Haus im Wert von 100.000 EUR übernommen. Dadurch verringert sich der Schenkungsanteil.
Auswirkungen der Übergabe auf den Pflichtteil
Robert ist kein Einzelkind. Er hat Geschwister, die jedoch bei der Übergabe nicht berücksichtigt wurden. Es ist daher ratsam, diese in die Planung mit einzubeziehen, um Streitigkeiten im Erbfall vorzubeugen.
Ebenfalls zu empfehlen ist, dass die Geschwister einen Pflichtteilsverzicht an der Immobilie unterschreiben. Andernfalls führt dies im schlimmsten Fall dazu, dass Robert die Immobilie beleihen oder veräußern muss. Nur so könnte er im Falle, dass seine Geschwister ihren Pflichtteilsergänzungsanspruch an der Immobilie geltend machen, diesen auch auszahlen.
Zudem sollte Frau Müller in ihrem Testament festlegen, wie sie ihr übriges Vermögen, wie etwa finanzielle Mittel, das Wohnmobil oder die Schmucksammlung, unter ihren Kindern verteilen möchte. Es ist daher empfehlenswert, die vorweggenommene Erbfolge im Wechselspiel mit dem Testament zu gestalten.
Schenkungssteuer und Steuerfreibeträge
Der unentgeltliche Teil der Übergabe wird einer Schenkung und somit steuerrechtlich der Erbschaft gleichgesetzt. Es fällt demnach Schenkungssteuer an und Steuerfreibeträge können genutzt werden. Bei Schenkungen an die eigenen Kinder beträgt der Freibetrag 400.000EUR. Wird der Ehepartner beschenkt, dann können sogar 500.000 EUR steuerfrei übertragen werden. Zusätzlich können Steuerfreibeträge alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden. Sie sehen, Schenkungen sollten frühzeitig und strategisch genutzt werden.
Beispielrechnung
Das folgende Beispiel verdeutlicht, wie Investitionen und Steuerfreibeträge in der Praxis zusammenspielen.
| Wert des Hauses | 1.000.000 EUR |
| Wert des Nießbrauchrechts | - 200.000 EUR |
| Investitionen von Robert | - 100.000 EUR |
| = Schenkungsanteil von Robert | = 700.000 EUR |
| Steuerfreibetrag | - 400.000 EUR |
| = zu versteuernder Anteil | = 300.000 EUR |
Wie Sie Ihren Übergabevertrag gestalten, hängt von vielen Faktoren ab. Maßgeblich sollten Sie sich fragen, was Sie veräußern wollen, wann dies geschehen soll und wie Sie dies tun wollen. Erwarten Sie eine Gegenleistung? Wollen Sie Ihre Immobilie weiterhin nutzen? Haben Sie mehrere Kinder, die berücksichtigt werden sollten?
Um die richtige Antwort auf diese Fragen zu finden, empfehlen wir einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen. Kontaktieren Sie uns gerne, sodass wir mit Ihnen gemeinsam die richtige Strategie erarbeiten können. Davon profitieren Sie und Ihre Kinder!
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird bei Personenbezeichnungen und personenbezogenen Hauptwörtern in diesem Text das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat lediglich redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung. An dieser Stelle sei auch gesagt, dass das Easy Erbrecht Infoportal und dessen Inhalte ausschließlich von Frauen produziert wird.